Хайфа, Чек Пост
здание "Лев ха-Цомет"
(+972) 4 8211422
факс: (+972) 4 8211042

Продажа квартиры от застройщика

Автор: Адвокат в Хайфе Рами Крупник
В декабре клиент поручил продажей элитной квартиры заниматься. Клиент, по совместительству, строительный подрядчик, иногда друг, иногда знакомый, иногда все вместе, а иногда все сложно … Ну, вы поняли. С близкими людьми так часто бывает.

А ещё для понимания этого текста вам нужно знать, что в декабре прошлого года мне работа очень нужна была. Особенно, эта сделка.

Продажа квартиры от застройщика отличается от продажи квартиры частного лица. В частности, форматом договора. У застройщика в основе всегда типовой договор с приложениями. Понятно, почему? Если вкратце, то потому, что покупателей много, а застройщик один и в договор включены пункты, которые должны быть едины для всех покупателей. Не понятно, почему? Как-нибудь потом более обширно объясню.
Договор на двадцать с лишним страниц обычно и приложений к нему столько же. Типовой договор не меняется, и адвокаты сторон составляют к нему приложение с изменениями.
По просьбе клиента я послал адвокату покупателя типовой договор компании застройщика с приложениями. Адвокат покупателя, дядя или брат его (тоже по совместительству, да) через несколько дней ответил, что изменений к договору будет много и попросил прислать договор в ворде, чтобы можно было править.
Оффтопом поясню, что застройщики договор в ворде покупателям не посылают, а в данном случае, вопреки моему совету, клиент согласовал и я послал адвокату покупателя договор в ворде.
Еще через несколько дней адвокат покупателя написал, что многие положения договора не соответствуют сделке – ведь квартира уже почти готова, у застройщика нет банковского сопровождения, и другие пункты нерелевантные.
В тот же день я убрал из договора в ворде нерелевантные пункты, хотя адвокат покупателя тоже мог это сделать, согласовал текст с клиентом и послал адвокату снова.
Еще через несколько дней клиент переслал мне в ватсаппе новое сообщение покупателя, что, со слов его адвоката, договор все еще не соответствует сделке. Я перезвонил клиенту:
- Не знаю, что с этим адвокатом делать. Неужели он не может сам убрать пункты, которые ему мешают? Или хотя бы написать, какие мешают… Получается вроде "пойди туда, сам не знаешь куда, сделай то, что не знаешь сам".
- А ты ему звонил?
Значит, коллега получает договор, посылает через несколько дней короткий ответ, я в тот же день реагирую, еще через несколько дней коллега снова посылает короткий ответ, я опять в тот же день реагирую …
Не знаю почему меня так задела эта фраза. Вернее, знаю, чем задела – и, если коротко, не только потому, что я такой гордый, что не могу сам адвокату покупателя позвонить. Но это уже о личном и не место тут об этом писать.
- Неправильный вопрос. Почему ты не спрашиваешь не звонил ли он мне?
- Рома, мне нужно эту квартиру вчера продать. Если тебе некомфортно, я найду другого адвоката.
В обязанности адвоката входит поддерживать своего клиента. В добавок, я считаю, что в обязанности клиента входит поддерживать своего адвоката. Во всяком случае, при переговорах с другой стороной. Может не "в обязанности".
И еще, мой жизненный принцип: "пацан сказал – пацан сделал". Всегда так было. А когда меня ставят перед выбором – я выбираю. И сейчас выбрал. Вернее, раз мой друг сам такую идею подал, я ему и выбор оставил:
- Бери другого адвоката.
Я не стал объяснять другу, что так неправильно, я не стал говорить ему, что из опыта, знаю таких покупателей и, что не в договоре проблема.
У друга тоже принципы вроде "пацан сказал – пацан сделал", с ним "держите, держите меня" не сработает, и он переубеждать меня не стал. Но я знал это, и мы поставили точку.
Из-за своей упёртости, я потерял работу на тридцать тысяч шекелей, в которой очень нуждался на тот момент и, поэтому, но не только, разочаровался в друге, хотя мы продолжили общаться. Друг, же. Полагаю, другу было не менее неприятно и, поэтому, но не только, через месяц с небольшим у него была для меня другая работа.
Мнения тех, кому я рассказывал эту историю разделились.
Были такие, кто сказал, что я абсолютно прав и нельзя поступаться принципами. Впрочем, некоторые из них еще дополнительную "кухню" моих отношений с другом знали.
Но большинство тех, с кем общался, сказали, что я поступил глупо и от меня "не убыло бы", если бы я сам позвонил адвокату покупателя. К слову, среди этих тоже были такие, которые дополнительную "кухню" моих отношений с другом знали.
Когда я отвечал, что у меня, собственно, не было проблемы звонить второму адвокату и я бы действительно позвонил ему в итоге, но был поставлен некорректно перед выбором и именно поэтому не позвонил, некоторые не поняли разницы и намекнули, что мне было бы неплохо быть проще.
Пояснение, что, учитывая странные требования и поведение покупателя, у сделки не было больших шансов случиться, казалось моим собеседникам странным.
Проще мне уже, наверное, не быть.
Три месяца спустя, я узнал, что другой адвокат тоже не помог продать квартиру и сделка сорвалась, но у друга "наклевывается" другой покупатель. Совсем недавно мне сказали, что и другой покупатель квартиру не купил.
В большинстве случаев, адвокаты продавцов в сделках недвижимости гонорар только после подписания договоров получают. Я за свою работу не получил. Думаю, адвокат, который меня заменил, тоже. При этом, представляю себе сколько работы сделал этот адвокат только для того и сколько нервов потратил, чтобы "соответствовать" требованиям другой стороны и рад, что мне самому не пришлось.
Выходит, я и лицо сохранил и работу вхолостую не сделал.
С другом отношения уже вернулись, кстати. То ли потому, что я от него другую работу получил, то ли потому, что он пожалел о случившемся (как и я, впрочем).
Получается, для меня все к лучшему произошло. Так бывает. Возможно, через пару месяцев или лет, друг ту самую квартиру опять мне поручит продавать. Не опять, а снова.