Хайфа, Чек Пост
здание "Лев ха-Цомет"
(+972) 4 8211422
факс: (+972) 4 8211042

Оформление сделок, когда одна из сторон не присутствует в стране

Автор: Адвокат в Хайфе Рами Крупник

Начнем с подписания основного документа – договора. Договор по продаже – купле недвижимости стороны могут подписать где угодно.

В Израиле договорное право и договор считается договором, даже если подписывается на салфетке. Иногда, даже пожатие руки может считаться договором или обмен черновиками в электронной почте. Главное, доказать, что сторона намеревалась подписать договор и была осведомлена о всех данных, которые могли повлиять на ее решение.
Стороны могут подписать договор, когда одна из них находится в другой стране или даже, когда обе в разных странах и обменяться договором с помощью электронной почты или факса. Подписи сторон на договоре не нужно заверять.
Заверять нужно подписи на сопровождающих документах, без которых не завершить сделку регистрацией – на доверенностях, на декларации для подачи отчета в органы налогообложения недвижимости (она должна быть подана в течение 30 дней со дня подписания договора), на бланках переоформления собственности, которые будут поданы в реестр.
Подписи заграницей можно заверить только двумя способами – у местного нотариуса с дальнейшим апостилированием или в консульстве/посольстве Израиля. У нотариуса сложно и дорого – нотариус не станет заверять документ, составленный на иврите, и обязательно потребует перевод. Потом документ заверенный нотариусом и апостилированный, уже в Израиле нужно будет переводить "обратно" на иврит. Все это расходы.
Если вашу подпись заграницей заверит израильский адвокат, она не будет действительна. Но… (и тут предупреждение – не пробуйте этого, если вы не уверены и, главное – это не юридический совет) – если это произойдет и ни у одной из сторон сделки не будет возражений, никто не будет этого знать.
То есть? То есть, если вашу подпись заверит израильский адвокат и ни вы, ни ваш продавец/покупатель в Израиле не будут возражать, вы вполне сможете воспользоваться этими документами на всех этапах регистрации сделки.
Это вам не суд, когда истец подает декларацию, которая некорректно заверена заграницей, а ответчик возражает (пусть даже исходя из банального "Баба Яга против") – в сделках по недвижимости все должно происходить по обоюдному согласию.
Какие могут быть риски? Регистрационные органы и органы налогообложения недвижимости не отслеживают, находился ли подписант в Израиле или заграницей в момент подписания им документа.
Также, в случае если сделка пойдет не так - сторона подписавшая документ и ее оппонент, вряд ли смогут апеллировать на то, что основополагающий документ был заверен незаконно. Тем более, речь идет о сопровождающих документах, в то время как подписание самого договора не требует заверения.
Поэтому, большого риска отмены сделки из-за того, что документ не был заверен должным образом, я не вижу. Да, могут быть некоторые неприятные последствия, в частности для адвоката, заверившего документы вне юрисдикции, но это не приведет к отмену сделки (кроме случаев, в которых будет доказано мошенничество или недобросовестное поведение сторон, но это не связано с заверением заграницей) и адвокат, который сделает это пойдет на сознательный риск. Или не пойдет.
Подумал, что эта информация может быть интересна некоторым из вас. Возможно, некоторые прочитают между строк и воспользуются. А пока это произойдет, я съездил к клиентам, которые не могли прилететь в Израиль.
Доверенность от них у меня уже есть, ее подписали в Израиле полгода назад, так что заверять заграницей ничего не пришлось. А если и пришлось кое-что заверить, вам об этом знать точно не нужно.