Напутствие арендодателям – банковская гарантия

Клиенты часто задают вопрос: «Как лучше всего обеспечить выполнение обязательств арендатора в случае нарушения договора (неуплаты арендной платы и обязательных платежей, нанесения ущерба арендуемому имуществу)?»

БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯЕстественно, само наличие договора аренды позволяет арендодателю обратиться в суд с иском для взыскания ущерба. Но суд зачастую это долгая и дорогая процедура, и арендодатели ищут способ получить потерянные деньги как можно скорее. Для этого, помимо договора, принято брать с арендатора дополнительные гарантии, чтобы, в случае нарушения обязательств, эти гарантии защитили арендодателя.

Рассмотрим несколько самых распространённых вариантов.

Гарантийный вексель.

Бланк гарантийного векселя можно приобрести на почте, он заполняется и подписывается должником (арендатором) и гарантами от его имени.
Гарантийный вексель не даёт возможности арендодателю сразу взыскать деньги, а обязательства, согласно векселю, несут скорее декларативный характер.

В случае нарушений обязательств арендатора гарантийный вексель позволяет относительно ускоренную процедуру взыскания: арендодатель может подать его в исполнение к судебному исполнителю, без необходимости подавать иск в суд.

Тем не менее подача гарантийного векселя в органы судебного исполнительства не означает автоматическое списание денег: арендодателю предстоит соблюсти все процедуры подачи и передачи уведомления, начать взыскание можно будет только через несколько месяцев, а арендатор в это время может подать протест, который остановит процедуры взыскания и будет рассматриваться в судебном порядке на протяжении долгих месяцев, если не нескольких лет.

В большинстве случаев, если подан протест арендатором, наличие подписанного гарантийного векселя не дает никаких преимуществ арендодателю.

Необходимо учитывать, что даже в случае, если арендатор не подаст протест или подаст, а протест отклонят, подача гарантийного векселя в органы судебного исполнителя не означает, что арендодатель в скором времени "встретится" со своими деньгами. У должников по гарантийному векселю может не быть денег для выплаты долгов, и они будут возвращать долг годами.

Примеры из практики.

Ави подал судебному исполнителю к исполнению вексель на сумму 15.000 шекелей в связи с ущербом, который нанес квартире Итай. Итай утверждал, что вексель подан с задержкой, что ущерб не доказан и что квартиру он вернул в хорошем состоянии.
Судебный исполнитель принял протест Итая, дело было передано для разбирательства в суд. Ещё через полтора года суд принял защитные доводы Итая и отклонил иск.

В другом случае Михаил подал на взыскание гарантийный вексель против Людмилы. Банковские счета Людмилы ограничены, она хоть и не подавала протест, но сумма долга в деле судебного исполнителя уже 17.000 шекелей (изначальная сумма долга составляла 7.500 шекелей). Людмила платит ежемесячно 450 шекелей в совокупности по всем открытым против неё делам судебного исполнителя, и Михаилу достается порядка 75 шек. ежемесячно.

Резюмирую.

Для арендодателя гарантийный вексель не содержит практически никакого преимущества, а взыскание долга по нему может превратиться в долгую и довольно дорогую историю.
Для арендатора подписанный гарантийный вексель, на мой взгляд, является самым выгодным способом гарантии. *Подмигиваю: всегда, когда арендодатель согласен, подписывайте гарантийный вексель – он не несет за собой почти никакой нагрузки.

Гарантийный вексель не стоит денег и означает возможность защиты перед иском арендодателя (например, когда недобросовестный арендодатель требует выплаты, которые ему не положены).

Гаранты.

Многие арендодатели требуют от арендатора солидарного обязательства платежеспособных гарантов. Например, при сдаче квартиры в аренду студенту, арендодатель может потребовать родителей студента подписать гарантию вместе с ним.
Гаранты могут подписаться на том же гарантийном векселе, что и арендатор.

Преимущество – у арендодателя появляется "дополнительный адрес" для предъявления претензий.

Недостаток – точно так же, как и в случае с арендатором, арендодатель не всегда может наверняка удостовериться в благонадежности и платежеспособности гарантов. Вполне может оказаться, что к тому времени, когда придет время взыскать долг, у гаранта тоже начнутся финансовые сложности и он не сможет платить.

При оформлении гарантов и на стадии выполнения договора нужно соблюсти некоторые юридические формальности: гарант должен знать содержание договора, исполнение которого он гарантирует (лучше всего, чтобы гарант тоже подписал договор) и при первом нарушении договора арендодатель обязан уведомить гаранта одновременно с арендатором.

Примеры из практики.

Анатолий сдавал квартиру Антону, родители Антона – пенсионеры – подписали гарантию. Когда пришло время взыскать долг (Антон не заплатил за два месяца аренды, еще остались долги в муниципалитете), оказалось, что мать Антона уже умерла, а его отец живет на пособие.

Юлия подписала гарантийный вексель, но утверждала, что не читала самого договора. Через три года, в течение которых арендодатель не мог взыскать долг, он потребовал выплаты от нее. Юлия смогла защититься от требований, утверждая, что не знала содержание своих обязательств и что она не получила своевременное уведомление от арендодателя.

Банковская гарантия.

Банковская гарантия - самый обеспеченный способ для арендодателя получить деньги в случае нарушения договора арендатором.
Отменить банковскую гарантию или приостановить её действие арендатор может только посредством обращения в суд, что само по себе обременительно для арендатора.

Выдача банковской гарантии означает, что у арендатора имеются накопления или дополнительные свободные средства на счету. Банк резервирует эти средства и взамен выдает банковскую гарантию.
Пока банковская гарантия в сроке, банк "не отпустит" зарезервированные средства, не получив взамен оригинал банковской гарантии.

Недостатки (все на стороне арендатора):

1) Не каждый арендатор может позволить себе оформить банковскую гарантию – не у всех в наличии накопления или средства, которые он может закрыть на счете, чтобы банк выдал банковскую гарантию.
Поэтому при сдаче недорогих квартир банковская гарантия не практикуется – стороны понимают, что арендаторы просто не могут это себе позволить.

2) За оформление банковской гарантии банк берет дополнительную комиссию (от нескольких сотен шекелей до 5% от суммы гарантии).
Учитывая, что арендодатель заинтересован в получении банковской гарантии, стороны часто договариваются, что часть стоимости оформления гарантии будет оплачена арендодателем.

Принимая во внимания все составляющие, я считаю банковскую гарантию ультимативным и самым безопасным способом для арендодателя обеспечить свои интересы.

Недавно клиент, заинтересованный в сдаче частного дома, не согласился сдать дом арендатору, который отказался предоставить банковскую гарантию. Спрашивается, каким образом у арендатора есть средства для аренды дома ценой в 12.000 шекелей, но нет свободных средств, чтобы оформить банковскую гарантию? Иметь дело с таким арендатором - слишком большой риск.

Сдача квартиры в аренду не должна быть рискованной офертой. Для арендодателя все должно быть просто: он сдает квартиру в аренду, обеспечивает выполнение собственных обязательств (например, своевременно чинит неполадки), а взамен получает своевременно, как по часам, арендную плату. Другая "игра" просто не стоит свеч.

Конечно, абсолютное большинство разногласий между арендодателями и арендаторами заканчивается мирным путём. Но, увы, мы не живем в мире, когда можно надеяться на порядочность. Взыскание долгов через суд занимает слишком много времени и сопряжено с большими расходами, которые зачастую не вернуть.

Моё профессиональное мнение – достижение компромисса обеспечивается сопоставлением фактора преимущества с фактором риска. Нужно стремиться увеличить собственное преимущество уже на начальной стадии и, соответственно, повысить риск второй стороны. Для того, чтобы повысить шанс на более выгодный компромисс, арендодателю лучше всего иметь на руках банковскую гарантию.

При составлении договора аренды я рекомендую арендодателям требовать банковскую гарантию, равную стоимости трех месяцев аренды.